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案例:合同中少了一个字,损失不小

时间:2017-11-28 00:58:53

  今天的主角还是规划君那个倒霉的朋友。
  我的朋友有个梦想,想在北京买套自己的房子。本来他在北京有购房资格,而且是首套房,首付比例只有35%。可是突如其来的317限购政策使他陷入了窘境,由于他在老家有过贷款记录,首付比例被迫提高到了60%。
  这还不是最可怕的,北京3月22日又突然宣布“非京籍购房由原来的连续5年改为连续60个月”,就这样,我的朋友被剥夺了购房资格。
  他“被迫”违约了。
  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
  简单说就是:如果违约的原因和买卖双方都没有关系,那定金应该悉数退回。
  另外也有法律界人士表示,若双方均无过错,可以解除合同,限购政策应属于不可抗力。
  可惜卖方和中介并不这么想,谁都认为自己有理,而且最关键的是,合同里有一条这样的规定:“如果遇到不可抗力,导致合同无法执行的话,由买卖双方协商解决。”
  协商意味着无法可依,收到钱的卖方和中介自然不担心,可对买方就十分不利了。
  这个事情到现在还在讨论中,我的朋友也很无奈,他说如果卖方和中介执意不退钱的话,不排除对簿公堂的可能。
  后续买房要注意:
  今天写这个案例,不是为了给我这个朋友伤口上撒盐(虽然他看到后心会很疼),而是给大家提个醒,现在房产政策变动很频繁,即使赶在政策发布之前签了合同也没用,因为政策都是以网签时间为准。
  其实我的朋友已经想开了,政策不让买就不买吧。可是事情并没有这么简单,违约是有代价的。买房合同已经签了,他付给卖方的20万定金,付给中介的13万中介费都有可能要打水漂了。
  我这个朋友不是个案。
  根据中原地产研究机构的“摸底统计”,房产新政发布前后,北京属于新政执行范围内的二手房总量约1万套,其中首付比例由首套提高至二套的购房量约1000到2000套,凑不到首付而选择弃房的约有几百套。
  被迫弃房而导致的违约,到底应该由谁来承担责任呢?在规划君看来,这是国家层面上的政策变动,应该属于不可抗力,毕竟不是买房者主观行为导致的,所以不应该由买房者承担。
  可是,卖方和中介却各持一词:
  卖方说:你耽误了我的时间。这前前后后耽误的1个多月,如果不卖给你的话,我早卖给别人了。
  中介说:我的任务是帮你找到合适的房子,只要购房合同签了,我就有权利收取中介费。
  为此,规划君查询了相关的规定,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条,是这样规定的:(法条很绕口,可以直接看后面的白话解释)
  所以如果你打算近期买房的话,一定要在合同里写清楚下面这两个事项:
  (1)定义清楚什么是不可抗力。如果有可能,把房产政策变动列为不可抗力,并专门在合同里列出。
  (2)约定定金规则。比如如果遇到不可抗力,定金和中介费需全额返还给买方。
  最后,规划君再啰嗦一句,一定要认真研究合同,不要等出事了再去打官司,因为规划君有朋友打过官司,亲眼所见,那种感觉真的不好受